토지 상속 시 이전 소유자의 불법 증여 정황이 드러난 경우 대응법

토지 상속 절차를 진행하다 보면 피상속인이 생전에 가족 중 일부나 제3자에게 비공식적인 증여를 한 사실이 드러나는 경우가 있다.
예를 들어 부모가 특정 자녀에게만 토지를 미리 넘겨줬거나, 세금을 피하기 위해 지인의 명의로 돌려놓은 경우다.

 

이러한 불법 증여 행위는 단순히 과거의 문제가 아니다.
상속이 개시되면 세무당국은 피상속인의 생전 재산 이동 내역을 조사하고 그 결과 증여세 탈루, 편법 상속, 명의신탁, 불법 거래 등의 혐의가 발견되면 상속인에게까지 과세 및 소명 의무가 넘어간다.

 

즉, 상속인은 단순히 받는 사람이 아니라, 조상 세대의 법적 책임을 일정 부분 이어받는 주체가 된다.
따라서 토지 상속 과정에서 이전 소유자의 불법 증여 정황이 드러났다면, 즉시 법적 대응 전략을 세워야 한다.

 

1. 불법 증여의 대표적인 유형

토지 상속에서 문제가 되는 불법 증여는 주로 다음과 같은 유형으로 구분된다.

유형	설명	법적 위험
편법 상속형 증여	특정 상속인에게만 생전 토지를 증여	유류분 반환청구, 증여세 부과
명의신탁형 증여	제3자 명의로 이전해 실질 소유 숨김	실명법 위반, 과징금·형사처벌
차명 보유형 증여	배우자나 자녀 명의로 등기, 실제 사용은 피상속인	증여세 및 조세포탈
이중 매매형 증여	증여를 가장해 거래로 위장	탈세 목적 인정 시 세무조사 대상
무상 이전형	돈 거래 없이 소유권 이전	과세당국에서 증여로 간주

이런 행위가 피상속인 사망 후 드러나면, 상속인들이 불법 재산이전의 후속 당사자로 간주되어 조세 문제와 민사 분쟁 모두에 휘말릴 수 있다.

 

 

2. 상속인에게 미치는 법적·세무적 영향

① 상속세 재산가액 조정

불법 증여가 확인되면, 세무당국은 그 증여액을 다시 상속재산에 합산한다.
즉, 피상속인이 살아 있을 때 몰래 증여한 금액이라도 상속 시점에서 재산으로 본다.
→ 결과적으로 상속세 부담이 늘어난다.

② 증여세 부과 소급 가능

피상속인이 증여세를 내지 않은 채 사망했을 경우 세무서는 상속인에게 연대납세의무를 물을 수 있다.
특히 사망 10년 이내의 증여는 상속세 계산 시 반드시 합산된다.

③ 민사상 유류분 반환 청구

다른 상속인들은 '특정 상속인에게만 부당하게 증여했다'며 유류분 반환 소송을 제기할 수 있다.
이 경우 증여를 받은 상속인은 토지의 일부를 반환하거나 금전으로 보상해야 한다.

④ 형사 책임 문제

피상속인이 생전에 허위 계약서를 작성하거나 명의신탁을 통해 증여를 감춘 경우 세무조사 과정에서 조세포탈죄·사문서위조죄가 인정될 수 있다. 피상속인은 사망했더라도 상속인에게 조세범 처벌법상 납세 의무가 승계된다.

 

 

3. 상속인이 취해야 할 초기 대응 절차

불법 증여 정황이 드러났다고 해서 무조건 처벌이나 과세로 이어지는 것은 아니다. 중요한 것은 상속인의 신속하고 투명한 대응이다.

① 사실관계 파악

• 등기부등본, 거래계약서, 세금 납부내역을 모두 확인한다.
• 피상속인이 생전 작성한 위임장, 영수증, 공증 문서가 있다면 확보.
• 불법 증여가 단독행위인지, 가족 간 합의에 의한 것인지 판단.

② 세무 당국에 자진 신고

• 조세회피 목적이 아닌 실수나 절차상의 문제로 증여가 누락된 경우 자진신고를 통해 가산세 감면(최대 50%)을 받을 수 있다.
• 국세청 상속세·증여세 통합신고센터를 통해 정정 신고 가능.

③ 유류분 분쟁 대비

• 형제자매 간 불법 증여로 인한 갈등이 예상되면 사전에 상속재산분할협의서에 증여 사실을 명시하고 반환 조건·지분비율을 명확히 기재한다.

④ 전문가 상담

• 세무전문 변호사 또는 세무사에게 사건 내역을 전달해 증여 의도, 시기, 금액, 세법상 소멸시효 여부를 판단받는다.

 

 

 

4. 세무 관점에서 본 증여 관련 조치

토지 상속 과정에서 불법 증여 정황이 포착되면, 세무당국은 다음 단계로 조사한다.

1. 증여 시기 확인
   • 사망일 기준 10년 이내의 증여는 상속세 과세대상에 포함.
   • 10년이 넘은 증여라도 편법 상속으로 판단되면 조사 가능.
2. 과세표준 계산
   • 증여재산가액 + 상속재산가액 → 합산 과세.
   • 이미 납부한 증여세가 있다면 상속세에서 공제.
3. 납세의무자 결정
   • 증여자는 사망했으므로, 상속인이 연대 납세자로 지정된다.
4. 가산세·과징금
   • 미신고 시 증여세의 20~40% 가산세 부과 가능.
   • 고의적 은폐로 판단되면 조세범처벌법상 형사처벌 가능.

 

 

 

5. 불법 증여 정황이 발견된 실제 사례

사례 1: 형에게만 몰래 증여한 농지

부친이 생전 장남에게만 농지를 넘겨줬으나, 등기이전일이 사망 5년 전으로 확인되었다.
세무서는 이를 ‘편법 증여’로 보고, 장남에게 증여세 3천만 원을 부과했다.
또한 다른 형제들이 유류분 반환소송을 제기해 토지 일부를 다시 분할했다.

사례 2: 제3자 명의로 숨긴 토지

A씨의 부친은 채권 추심을 피하기 위해 지인 명의로 토지를 등기했는데 사망 후 등기 사실이 드러났다.
법원은 이를 명의신탁에 의한 불법 증여로 판단해 등기를 무효로 하고 상속인에게 해당 토지를 포함해 상속세 추가 과세를 명령했다.

사례 3: 자진 신고로 과세 감면 성공

B씨는 아버지가 생전 일부 토지를 배우자 명의로 이전했음을 뒤늦게 확인했다.
즉시 세무서에 자진신고하여 증여세를 정정 납부했고 과세당국은 가산세 50% 감면 조치를 적용했다.

 

 

6. 상속인이 취할 수 있는 실질적 해결 방안

1. 증여 무효 소송 제기
   • 증여가 강압적이거나 형식상 계약에 불과했다면 민법 제104조(불공정한 법률행위) 또는 제108조(통정허위표시)로 무효 주장 가능.
2. 유류분 반환청구
   • 다른 상속인이 과도하게 증여받은 경우 남은 상속인들은 유류분 반환 소송을 통해 형평성을 회복할 수 있다.
3. 조정·합의 통한 재분배
   • 소송 대신 상속인 간 협의로 토지 또는 금전 보상 조정 가능.
   • 분쟁 장기화를 피하고 세무 리스크 최소화.
4. 세금 납부 계획 수립
   • 증여세·상속세 합산액이 부담될 경우 분납(최대 5년) 또는 연부연납 제도 활용 가능.
5. 법률자문을 통한 명의 정리
   • 명의신탁 형태로 되어 있다면 즉시 경정등기 또는 명의정정 절차 진행.

 

 

 

불법 증여는 상속의 ‘시한폭탄’, 조기 대응만이 답이다

토지 상속은 단순한 재산이 아니라 세대 간 책임과 법적 권리의 승계다.
이전 소유자(피상속인)의 불법 증여가 드러났을 때 상속인이 침묵한다면 그 리스크는 시간이 지날수록 커지고, 결국 상속세·증여세·소송비용으로 되돌아온다.

 

따라서 상속인은

① 증여 정황을 확인한 즉시 사실관계를 파악하고
② 세무 당국에 자진신고하거나
③ 민사소송·협의로 문제를 정리해야 한다.

 

토지 상속의 가치는 ‘받는 것’이 아니라 투명하고 합법적으로 승계하는 것에서 완성된다.
즉, 불법 증여의 흔적을 정리하는 일은 미래 세대에게 깨끗한 재산권을 물려주는 상속인의 책임이다.