토지 상속 후 상속자 간 명의신탁 발생 시 책임과 해결방안

토지 상속 과정에서 가족 간의 신뢰를 이유로 명의를 한 사람에게만 몰아주는 경우가 적지 않다.
예를 들어, 상속인 중 한 명이 “당분간 내 이름으로만 등기하자. 나중에 정리해줄게”라고 말하며 단독 등기를 진행하는 사례가 대표적이다.

하지만 이런 행위는 법적으로 명의신탁으로 간주될 수 있다.

문제는 명의신탁이 단순한 편의 조치가 아니라, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 부동산실명법) 위반 행위로 처벌받을 수 있다는 점이다.
더 나아가 상속인 간 분쟁이 발생할 경우 실제 재산 소유권이 누구에게 있는지를 입증하기 어렵고 소송으로 번지는 경우가 많다.

즉, 토지 상속 과정에서의 명의신탁은 “가족 간 신뢰의 상징”이 아니라, 가족을 갈라놓는 법적 폭탄이 될 수 있다.

 

명의신탁이란?

명의신탁이란, 실제 소유자(실권리자)와 명의자(형식상 소유자)가 서로 다른 경우를 말한다.
즉, 실질적으로는 A의 땅이지만 등기부에는 B의 이름으로 기재되어 있는 상태다.

토지 상속 과정에서 명의신탁은 다음과 같은 형태로 자주 발생한다.

유형	설명	예시
상속인 간 편의 명의신탁	상속자 중 한 명 명의로만 등기	“형이 대신 등기해두자”
세금 회피 목적 명의신탁	취득세·양도세 부담을 피하려 명의 위탁	“세금 줄이려 잠시 동생 명의로 해두자”
채권 회피형 명의신탁	피상속인의 채무나 압류를 피하기 위해 타인 명의로 이전	“채권자한테 뺏기지 않게 아들 이름으로 바꾸자”

이 중 대부분은 가족 간 신뢰로 시작되지만 법적으로는 불법 명의신탁으로 판단될 가능성이 높다.

 

 

부동산실명법상 명의신탁의 법적 책임

「부동산실명법」 제3조는 모든 부동산의 등기는 실권리자 명의로 해야 한다고 명시하고 있다.
이를 어기면 명의신탁자는 물론 명의수탁자까지 형사처벌 대상이 된다.

형사처벌 기준

• 부동산실명법 제5조 위반 시
  → 2년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금
• 과징금 부과
  → 부동산 가액의 최대 30% 이하 부과 가능

즉, 단순히 “형 이름으로 해뒀다”는 이유만으로도 상속인 전원이 법적 책임을 질 수 있다.

 

 

명의신탁된 토지의 소유권은 누구 것인가?

가장 큰 논란은 '명의신탁된 토지의 실제 주인은 누구인가?'이다.

대법원 판례(2002다56747 등)에 따르면,

“부동산실명법 시행 이후의 명의신탁은 무효이며, 명의자 명의의 등기는 실권리자에게 효력이 없다.”

 

즉, 명의신탁 자체가 법적으로 무효이므로 상속인이 '내가 실제 주인'이라고 주장해도 인정받기 어렵다.
심지어 실권리자는 명의수탁자를 상대로 등기 이전을 청구할 수 없고 오히려 명의수탁자가 소유자로 인정될 수도 있다.

상속 토지에서 이런 일이 발생하면 실제 돈을 부담하고 상속권이 있음에도 불구하고 법적 소유권을 잃는 심각한 결과가 초래될 수 있다.

 

 

명의신탁 발생 시 세금 리스크

토지 상속 후 명의신탁이 발생하면 세무상 문제도 매우 복잡해진다.

1. 증여세 부과 위험
   • 명의신탁은 세법상 ‘무상 이전’으로 간주된다.
   • 명의수탁자에게 증여세가 부과될 수 있다.
2. 양도소득세 리스크
   • 실권리자가 매도할 때 명의가 다르면,
     세법상 “명의자 거래”로 인정되어 이중 과세 가능성 존재.
3. 상속세 불일치 문제
   • 상속재산 신고 시 명의신탁 토지를 누락하면
     상속세 탈루로 간주되어 가산세 부과 가능.

즉, 명의신탁은 법적 위험뿐 아니라 세금 문제에서도 이중의 폭탄이 된다.

 

 

명의신탁이 이미 발생했을 때의 해결방안

토지 상속 과정에서 이미 명의신탁이 이루어졌다면, 즉시 다음과 같은 단계로 정리해야 한다.

① 상속인 간 협의 및 사실관계 정리

• 언제, 어떤 이유로 명의가 바뀌었는지 명확히 정리
• 서면으로 합의문 작성 및 인감 날인

② 명의수탁자의 협조 확보

• 명의신탁된 토지를 실권리자 명의로 이전하려면 명의자(수탁자)의 동의 필요
• 단, 명의자가 동의하지 않으면 법원 소송 절차로 진행해야 함

③ 소송 절차: 부당이득반환청구 또는 명의신탁 해지소송

• 명의신탁 계약 자체는 무효이지만, 실질적 권리 회복을 위해 부당이득반환이나 부당이득금 청구 소송 가능
• 명의신탁 당시의 자금 출처, 상속분, 증거자료가 핵심

④ 세무 당국에 자진 신고

• 명의신탁이 세법상 증여로 간주되기 전에 자진신고를 통해 가산세·형사처벌을 경감받을 수 있음

 

 

실제 분쟁 사례

사례 1: 형 명의로 등기된 상속토지, 법원은 “형 소유” 판결

A씨는 부친의 토지를 상속받으며 형의 명의로 등기해두었다.
수년 후 A씨가 등기 이전을 요구했지만, 법원은 “부동산실명법상 명의신탁은 무효이며, 형 명의의 등기는 유효하다”고 판결했다.
결국 A씨는 상속받은 토지를 영영 되찾지 못했다.

사례 2: 조세회피 목적 명의신탁, 과징금과 세금 폭탄

B씨는 상속세 부담을 줄이기 위해 토지를 배우자 명의로 이전했다.
국세청은 이를 명의신탁 증여행위로 판단, 과징금과 함께 증여세 4천만 원을 부과했다.

사례 3: 협의로 명의정정 성공

C씨 형제는 부친의 농지를 장남 명의로만 등기했으나, 나중에 협의서를 작성하고 지분등기로 재정리했다.
법무사 도움을 받아 **명의변경등기(경정등기)**를 완료했고, 세금 부담 없이 명의 문제를 해소했다.

 

 

명의신탁 예방을 위한 실무 팁

1. 상속등기는 반드시 공동상속인 명의로
   • 명의 편의보다 ‘법적 안전성’을 우선해야 한다.
2. 상속재산분할협의서 명확히 작성
   • 지분 비율, 소유자 명시, 사용·관리권 구체화
3. 명의대여·신탁 문구 금지
   • 협의서나 위임장에 ‘임시 명의’, ‘대신 관리’ 등의 표현 금지
4. 세무신고 투명하게
   • 상속세, 증여세 신고 시 명의 관계를 명확히 기재해야 추후 문제 방지
5. 전문가의 조력 활용
   • 법무사, 변호사, 세무사 등 전문가 도움으로 합법적 구조 설계

 

 

명의신탁은 ‘가족 간 신뢰’가 아니라 ‘법적 폭탄’이다

토지 상속 후 명의신탁은 단순한 편의 조치로 생각하기 쉽지만 법적으로는 불법이며, 형사처벌·세금 폭탄·소유권 상실이라는 3중 리스크를 낳는다. 따라서 상속인은 상속 절차 초기부터 명의를 실권리자 기준으로 등기해야 하고 이미 명의신탁이 발생했다면 조속히 협의와 법적 절차를 통해 정리해야 한다.

 

가족 간 신뢰를 이유로 명의를 잠시 맡겨둔다면 그 신뢰는 훗날 분쟁과 고통으로 바뀔 가능성이 크다.
토지 상속의 진정한 완성은 정당한 명의와 투명한 절차 위에서만 이루어진다.